智邦法律事務所

雅芳的社居近年搬來一戶「惡鄰」小夫，小夫完全不理會住戶公約，也從來沒繳過管理費，甚至將自己的雜物堆在樓梯間，而且時常深夜製造噪音，妨害整個社區的安寧，管委會多次嘗試溝通都沒得到任何改善，這樣還有甚麼辦法能強制讓這個「惡鄰」搬走嗎?

可請法院強制驅離住戶，但要符合以下三條規定！

依據公寓大廈管理條例第22條規定，如果社區住戶積欠過多費用、違法使用住宅範圍或違反規約情節重大，經管委會督促改善滿3個月，卻仍未改善，管委會就可經社區多數人同意後，訴請法院強制驅離該住戶。但須特別注意，訴請遷離必須由管委會來做，住戶無法自行提告，而且必須經過社區多數人都同意才能行使。

1.欠繳管理費或其他規費

積欠公寓大廈管理條例規定應分擔的費用，被法院強制執行之後，又再次積欠超過房屋總價的1%。上述應規定分擔的費用，通常是指管理費，而須特別注意的是積欠費用必須「被強制執行過」，而又再次欠總價的1%，也就是房價若是200萬，那他至少得積欠滿2萬，才能訴請驅離。

2.妨害建物正常使用，經政府罰鍰仍不改善。

妨害建物正常使用，可依照公寓大廈管理條例第49條，由各地政府進行裁罰，若裁罰後仍未改善，才能向法院訴請驅離。而所謂建物的正常使用，包含了違反法規，比如在逃生通道堆放雜物。或是社區對於專有與共用部分的使用規定。

3.其他違反法律或規約且情節重大行為。

規約就是該社區的規定，例如社區禁止養狗、禁止營業、禁止讓外送員自行上樓…等，而情節重大的定義，法律上並沒有明定，多半是參考往案例及律師的實務經驗比較容易掌握，比如一般來說要符合以上條件滿3個月未改善，才能訴請法院驅離，而拖得越久就越能證明對方沒有悔改的可能，且長期造成其他住戶困擾，情節重大的可能性就會增加。

建議先做法律諮詢

另外如上面所說，只有管委會才能去向法院訴請驅離，若社區不肯積極作為，我們能協助您了解管委會是否有失職的情況，以及就您個人遭受到的損害，雖不能訴請驅離，但有機會能向對方提告民事損害賠償，不過必須要有證據，且蒐證過程不能違法，尤其是監視器拍攝角度，很多民眾常搞到自己背上刑法的妨害秘密罪，跟民事求償相比，根本划不來。

管委會如果自行以消除住戶的磁扣等方式進行處罰，很可能導致自己被對方提告，故建議行動前先做法律諮詢，確保自身權益。

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